冉 颖

　　物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业，在吉首市经历了从无到有，从小到大的发展过程。从1998年12月28日，湘西自治州内第一家社会化、专业化、企业化、经营型的物业服务企业（吉首市广厦物业服务有限责任公司）成立以来，已经发展到目前的41家，从业人员近500人。物业行业的快速发展推动了城市化的发展进程，但是物业管理行为不规范、从业人员素质低、物业企业与业主之间矛盾纠纷增多等诸多问题也逐渐暴露出来。为保证吉首地区物业行业的健康、持续发展，落实州、市共建共管工作以及加强城市建设管理和打造城市品牌的目标要求，必须进一步规范物业管理行为，不断提升城市物业管理水平。

　　一、吉首市物业管理现状与作用

　　吉首地区物业管理工作起步虽晚，但它的产生和发展，不仅对吉首地区城市建设、社会秩序的稳定、下岗职工和社会劳动力的就业安排、城市居民生活质量的提高，而且对推动吉首房地产市场的开发，促进各行政事业单位后勤社会改革的步伐，发挥着积极的作用，产生着深远的影响。一是规模不断扩大。目前吉首市41家物业企业中，一级资质企业1家，二级资质企业1家，三级（包括暂定三级）资质企业39家；实施了物业管理的项目有64个，其中住宅59个，非住宅5个；管理面积达189.46 万平方米，其中住宅156.76万平方米，非住宅32.7万平方米；从业总人数454人。二是管理逐步规范。随着国家对物业管理工作支持力度的加大，《物权法》、《物业管理条例》的出台，以及行政管理部门依法行政的加强，前期物业管理、物业管理合同、物业管理用房、专项维修资金的收缴和业主委员会的组建都逐步走上了规范化发展的道路。三是市场需求面广。随着物业管理概念逐步深入人心，特别是近年来乾州新区的开发和吉首老城区改造工作的加速，不仅发展了吉首市的经济，也为吉首市物业管理企业的物业管理工作提供了广阔的市场。

　　二、吉首市物业管理存在的问题

　　吉首市物业管理中存在的问题，集中反映在以下几个方面：

　　一是经营理念落后。部分物业服务企业的经营管理严重滞后于市场经济的需求，企业的市场意识、风险意识、法律意识、资本经营意识、创新意识、品牌意识和产品保护意识都十分薄弱。二是基础工作薄弱。在吉首地区30余家物业服务企业中，部分物业服务企业无自身的管理模式，企业内部管理相当混乱，主要体现在：管理无制度，工作无计划，劳动无考核，物耗无定额，质量无检查，工作中基本的原始记录、台账表单不全，档案管理不规范等。三是人才严重不足。物业企业缺少一批懂技术、会管理、善经营、勇于开拓创新，具有战略眼光的企业家。部分物业服务企业人员素质不高，服务不规范。四是物管费标准低、收取难。物管费标准低、收费难，依然是制约吉首市物业管理行业发展的最大壁垒。目前吉首地区物业服务费的收费标准一般为：多层住宅每平方米为0.25元-0.6元；多层带电梯的住宅每平方米为0.8元-1.2元；商业门面每平方米1.0元-2.5元，仅达到《湖南省物业服务管理实施办法》的一半左右。据调查，吉首市大部分物业管理小区收费率为70%左右，有的小区仅为38%。五是业主委员会工作滞后。目前，吉首市大部分小区都没有成立业主委员会。成立的业主委员会大都没有发挥业主与物业企业之间桥梁与纽带的作用，服务质量的监管工作没有真正地开展起来，对物业服务与公共财务的收支疏于监督。六是物业小区规模小。吉首市的老城区和乾州新区，5万平方米以上的物业小区屈指可数，大多为2万-3万平方米的物业小区，特别是老城区的房改房，其房屋更分散、小区物业面积更小。

　　三、对吉首城区物业管理的建议与措施

　　加强城市住宅区物业管理工作，改善广大群众的居住条件，是深入学习实践科学发展观的具体体现，也是政府为群众办好事、做实事，加强与人民联系的重要桥梁。我们一定要高度重视，切实把这项工作抓紧做好，提高城市物业管理的综合水平，满足广大居民的生活需要。

　　一是要加强物业管理的宣传。深入细致宣传《物权法》和《物业管理条例》及相关文件，让广大业主不但了解物业管理对小区环境的重要性，树立起有偿消费的理念，而且还能运用法律武器保护自己的利益，充分地行使业主权利，使物业管理企业认真执行法律法规，切实履行好服务职能，以优质服务、诚信服务取信业主，促进行政部门强化执法监督，提高执法水平，保护物业活动当事人各方的权益。形成合力，促进物业管理的发展，维护小区良好秩序。

　　二是积极做好物业管理地方性法规建设。招投标工作是促进物业项目公开、公平、公正地选择物管企业的最佳方式，应及时出台有关物业管理招投标管理办法。同时，加强维修资金归集力度，贯彻执行湖南省下发的《物业管理企业诚信考核暂行办法》、《住宅区物业经理执业信用考核暂行办法》等规范性文件，进一步奠定物业管理行业的法律基础。

　　三是全力解决好开发建设遗留问题。建立住宅区遗留问题整改档案。细化问题、明确思路、明确责任单位、明确整改时限，坚持“条块结合，以区为主”的原则，加强协调，对存在的问题逐一进行整改，并逐一进行消号。

　　四是进一步规范物业管理行为。结合州、市共建共管工作，加强城市建设管理，积极推行《吉首城区物业小区物业管理服务标准》。首先要加强物业管理的监督和指导，建立物业管理企业诚信档案和物业企业经理信用档案及准入、退出制度。其次要充分发挥社区作用，由行业主管部门和社区及物业管理企业密切配合，对具备条件的住宅小区，积极引导组建业主大会和业主委员会，充分履行其权利和义务，协调业主和物业管理企业的关系，做好物业管理工作。

　　五是抓好物管队伍自身建设。物业管理投入的不是资本，而是人才经验。物业企业不光要注重引才，注重用才，更要注重育才，提高管理人员的专业技术水平。要做到抓上岗培训，按照建设部从业人员持证上岗制度的要求，对各类人员进行培训，经考试合格后持证上岗；要学习先进物业管理经验，如开经验交流会等，把先进物业管理企业的先进思想、先进工作经验，先进科学技术融为一体，取众之长，补己之短；要运用科技手段，推行智能化管理，迅速提高吉首地区物业管理水平。