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2014年8月31日 星期 [ 标题导航 ] [版面导航]
     
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【民生百问】第八期
吉首物业管理,离规范还有多远?
  水畔铭城小区内垃圾成堆无人清理 孔黎明 摄   。

  文/图  湘西网记者   孔黎明   杨贤清

  近期,湘西网接到不少网友反映,所在小区的物业管理与业主水火不相容,只收费不服务,小区垃圾遍地,小偷经常光顾,电梯多年未维修……

  随后,湘西网进行的“吉首市区物业管理满意度调查”显示,97%的网友对所住小区物业管理服务不满意。吉首的物业管理究竟怎么啦?为何如此令人不满意?其背后究竟有着怎样的复杂原因?

  湘西网记者深入吉首多个小区进行了走访调查,并前往相关部门、模范小区寻求解决、维权之道。

  

  现象一:开发商遗留问题多 恶性循环矛盾重

  

  网名为“狂野与安静”的刘先生,2010年在大田湾水畔铭城买了套130平方米的房子作为新房,他说当初选择这里是看中绿化率高,依山傍水,又远离闹市区,再加上是吉首开发较早的又是1000多户的大型小区,物业肯定是大公司,服务绝不会差。他说,如此好的居住环境在吉首老城区难找第二家。

  搬进新家后,一心想要“安居乐业”的刘先生却感到不“安”。他说,自己买的是二期,开发商在售房时承诺所有绿化、硬件等和一期“一模一样”。但入住之后才发现,一期绿树成荫,二期连小树都屈指可数;小区内电线乱搭乱牵,有些地方触手可及;整个小区没有围墙,小偷进出如自家大院;购房合同里注明的品牌电梯变成了组装货,三天两头出故障,有时坏了几个月不来人维修,业主只能步行上下12层高楼。合同里规定的彩屏可视免提楼宇对讲系统至今也毫无踪影。

  刘先生介绍,三期更糟,所谓绿化就是地上栽些小草,各单元连大门锁都没有,跑推销的商贩三天两头挨户敲门,各家门口小广告到处张贴,房子漏水3年多了没有得到解决……

  因开发商遗留问题太多,该小区的管理问题日渐曝露,矛盾愈演愈烈。目前,已进入物业公司无心管理,业主不愿交物业费的恶性循环。

  7月初,管理小区的万鑫物业公司开始谋划对停车位收费。业主委员会认为这些停车位占用的是公共绿化地,得征得业主同意。一个多月的拉锯战后,业主委员会与物业公司仍未达成一致。在此情形下,物业公司自认为亏本太多,开始强行收费。这引起业主的极大反感。收费过程中,物业公司人员与业主间的冲突事件不断上演。最后,收费被业主委员会喊停。8月21日晚,物业公司一气之下,“拍屁股走人了”。

  8月28日下午记者去调查时,整个小区已有近10天无人保洁,无人巡逻,更别谈水电等的维护了。记者看到,小区内随地可见垃圾,臭不可闻。业主们纷纷诉苦,“现在我们这些需在物业购电的住户,现在买不到电了,一些业主家里已经停电几天了,我家现在也只有20多度电了,吃饭洗衣都成了问题。”眼前,一位抱着几个月大婴儿的女士焦急地说。

  一位上了年纪的业主瞿新华告诉记者:“现在住在小区没有一点安全感。七八年来,业主和开发商、物业累积的矛盾太多,这次收费成了导火索。”他说,也不能全怪物业公司,这家物管是在不成熟条件下诞生的“早产儿”,这么个烂摊子这家物管都愿意来管,他走后,真不知还有哪家敢进来。对以后的生活,瞿新华和所有业主一样,充满着焦虑和担忧。

  

  现象二:物业重收费轻服务 业主实在难满意

  

  最近,吉首市人民路旁的一品阳光小区里业主与物业之间也不太平。

  小区一单元三楼的业主50多岁的吴亚莲,在本月初下楼坐电梯时,电梯突发故障,被困电梯里达30多分钟,她多次按警铃、打物业电话都没有人接。无奈她只好在电梯里大声呼救。直到业主委员会副主任张开生听到后,才将她“解救”出来。事后,她才知道警铃是坏的,而监控室内也无人值守。

  小区业主委员会主任张生洪介绍,小区物业管理多数岗位缺岗,物业工作人员早退现象普遍,物业公司的一些做法已经令业主“忍无可忍”。

  7月16日,吉首普降大雨,人民路的积水流向了小区地下车库。车库门前本有一道“防水闸”,但令业主们不解的是,物业公司居然没有派人关闸,以至车库内淹水达半米之高。更令业主们不解的是,为防车库积水,开发商原本设计并可正常使用的8台抽水泵,也未见物业人员启动抽水。

  吴亚莲女士称,此时的物业做的唯一一件事便是告诉业主,电梯和加压泵进水,得停水停电梯。

  就这样,小区四个单元停电梯、停水6天。小区最高楼20楼,所有业主在这6天内只好爬楼梯,用水全部从外面背进来再爬楼回家。年老体弱者干脆住宾馆,有位快生产的孕妇,被家人搀扶着从10多层走楼梯下楼去医院生产……无电梯无水的生活,令业主苦不堪言。

  然而在7月19日,当物业公司递交给业主委员会的一份电梯、加压泵等泡水损坏报价明细,需动用21.5万元的维修基金时,业主及业主委员会成员对报价产生了怀疑,并开始四下调查收集是否真正损坏的证据。

  经专业的电梯公司及电力人员现场调查后发现,电梯、加压泵压根都没有泡水,更不影响使用。张生洪等业委会成员拿着权威说法与物业公司对质后,电梯、加压泵方被启动。知道水、电梯被物业为收费而有意整整停了6天的真相后,这下业主们更加“怒气冲天”,决定要“炒”物业公司“鱿鱼”。可物业公司却以合同未满而赖着不走,张生洪介绍,不少业主便开始不交物管费等来“要挟”,就这样一直僵持到现在。

  

  

  疑问:业主VS物业,谁是赢家?

  

  在记者调查期间,金宏帝景、龙鑫水岸华庭、山水豪庭等小区的业主也致电本报,讲述自己小区业主与物业之间的种种矛盾。业主与物业真的不能好好相处吗?

  位于大田湾且开发较早的湘泉城市花园小区的物业管理,受到业主的网上点赞。住此小区的网友罗莎介绍,小区物业服务她非常满意,卫生随时有人打扫,保安24小时巡逻,水电工随叫随到,电梯每年都会年检,鲜有故障发生。她觉得很舒心,很有安全感。

  业主满意度高,想必物业公司管理运作应该顺利了。然而,管理该小区的大成物业负责人周经理却告诉记者,物业公司也有本难念的经。

  周经理介绍,湘泉城市花园小区共780户,物业进驻已有6年多。“尽管公司一直强调服务意识、服务质量,为业主提供全方位的服务,但仍有业主不满意,比如楼上空调水滴到楼下窗沿,楼上楼下自行沟通协调就可以解决,可业主推到物业,物业在做工作的时候若一方不满意,便有可能发生抗交物业的现象。小区有户人家在2011年时曾被盗一次,这家业主便以此抗交了3年多的物管费。若再抗交,物业公司只有通过法律途径解决了。”

  周经理进一步说:“若业主老是认为物业是万能的,在日常生活中不给予物业支持和谅解,双方的矛盾自然会提高。同时,部分业主法律意识淡薄,或以种种理由抗交物管费,或不听任何劝阻私自将住房改成商用、乱搭乱建等,物业公司毕竟不能强制管理,那最终受伤的不仅是物业,更是广大业主。”

  

  吉首市政府:正在着力破解物业管理发展难题

  

  吉首市房产局监督指导管理物管工作的该局工会主席田艳萍认为,吉首物业管理目前主要有三大问题:一是物业自身管理不到位,工作人员素质有待提高;二是业主普遍存在低标准交费,高标准服务的心态,很少将交费与服务相对的等级进行对比;同时开发商的基础设施设备未完善、房产证无法及时到位、处非遗留问题以及一些无法由物业公司能解决到位的问题的积压,导致业主找物业发泄抗交费等致矛盾升级;三物业服务小区的管理是个综合管理系统,需要多部门合力管理才能共同培育出供业主生活、物业管理都能良好的环境。

  针对物管企业与小区业主矛盾不可调和的情况,田艳萍说:“根据湖南省实施《物业管理条例》办法第三十九条规定:物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,合同当事人一方提出终止合同的,应当提前3个月告知对方当事人。”至于物管方想退出小区,必须提前3个月告之业主,否则小区内因此而发生的物业管理事故,物业公司要承担相应的责任。 

  记者了解到,针对该市物业出现的种种困境,吉首市政府正在着力推进“社区管理小区化、小区管理物业化”管理,并将在近期下发《吉首市推进“社区管理小区化、小区管理物业化”实施意见》,对商住小区,机关单位小区,城中村、老旧小区、廉租房及公租房等其他小区的物业管理进行了分类指导,采取半年试点、一年全覆盖、二年提质的模式推进,建立健全管理规范、服务优质、社会和谐的物业管理体制,实现由政府主导、企业推动过渡到业主共同主导、市场需求的转变。

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