龙 蛟 吴 雪 谷 香
自2021年施行的《民法典》第406条关于抵押期间抵押人可以转让抵押财产的规定发布以来，国家针对不动产抵押贷款中涉及不动产抵押权的转让活动先后出台了系列政策。不动产抵押贷款“带押过户”业务从无到有，并取得新进展。本文以吉首市开展的“带押过户”实践为例，开展调研，对相关问题进行分析思考。
一、基本情况
2023年3月3日，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会下发了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，要求各地不动产登记机构和金融机构协同做好不动产“带押过户”，进一步便民利企。通知明确了新旧抵押权组合、新旧抵押权分段以及抵押权变更三种“带押过户”模式；为推动二手房“带押过户”改革顺利进行，吉首市不动产登记中心主动与建设银行湘西州分行对接，双方就系统改造、流程设置、资料提交等方面达成一致。2023年4月18日成功上线吉首市第一笔二手房“带押过户”登记。通过与建设银行湘西州分行合作开通二手房“带押过户”新模式，主要特点：一是卖方无需预先自筹大额过桥资金还款，有效化解必须提前还款解押带来的高成本问题。二是买方无需先行垫付房款给卖方还款，真正避免房产无法过户带来的“钱房两空”的风险，三是过户与抵押登记同步办理。不动产登记中心“一窗受理”买卖双方申请办理存量、转移登记、核税纳税业务等资料。对符合条件的申请，登记机构一次性办理“带押过户”，最快仅需一小时。目前，吉首市办理“带押过户”共涉及5家金融机构（公积金中心），办理“带押过户”45笔，其中跨行办理3笔，累计抵押贷款金额近2500万元。
二、业务难点
（一）“带押过户”业务覆盖范围单一。目前，主要办理的是个人在押二手房的转让与抵押登记，实际可施行“带押过户”的业务还包括“一手房带押过户”，房地产企业销售在押的房产时也需要还清贷款，一定程度上制约了企业的运转效率。“带押过户”业务覆盖不动产用途单一，目前一般只办理住宅类的业务，实际商业类和工业类的业务也有需求。一是参与办理的银行机构数量有限。目前，吉首市10家银行机构中仅5家参与并办理了“带押过户”，参与办理此项业务银行机构与业务金额都较少。
（二）跨行“带押过户”业务衔接困难。目前吉首市仅办理跨行“带押过户”3笔，“带押过户”业务中，同行之间推行，已经相对顺畅。但不同银行间办理的“带押过户”明显偏少，仅有两家金融机构实现跨行“带押过户”登记。究其原因，一方面因跨行办理会导致原贷款银行损失贷款收益，贷款减少引致存款流失，银行普遍不太支持该做法。另一方面因跨行办理的程序要更为复杂一些。受总行政策、业务需求等因素影响，目前各家银行的配套政策完善、操作流程梳理进度不一。而且办理跨行“带押过户”业务可能面临相关的司法查封、抵押物悬空等风险隐患，相应的风险管控措施尚未健全。
（三）政策宣传不到位。一是客户知晓度存在着不足。由于“带押过户”产生和推出时间不久，目前社会上人们对“带押过户”政策的知晓度不高。二是一些银行主动宣传不足。一些银行暂未利用物理网点和线上营销渠道的优势及时宣传“带押过户”业务。三是房产中介机构宣传工作不足。一方面，部分房产中介对“带押过户”政策了解不充分，难以向客户专业地宣传好“带押过户”；另一方面，少数房产中介基于可以在相关房地产买卖的“赎楼”活动中获得利益不愿主动宣传“带押过户”。
三、对策建议
（一）强化制度流程保障。一是建议上级不动产登记管理部门及时出台省级的“带押过户”业务操作规程，为下级不动产登记部门和银行细化具体的操作流程提供依据。二是建议完善涉及“带押过户”房地产交易的资金监管政策。特别是完善好涉及跨不同银行之间“带押过户”房地产交易的资金监管政策，为参与“带押过户”各方消除风险隐患提供支持。三是银行机构搞好制度流程建设。凡是有“带押过户”客户业务需求的银行机构，必须及时落实涉及相关业务操作的制度、流程、科技信息系统支撑和相应的人财物保障。
（二）有效深化银行服务。一是增加参与办理“带押过户”银行机构的数量。凡是客户业务需求达到一定数量的银行机构，应及时推出和开办“带押过户”业务。二是加强部门协作增加“带押过户”贷款的种类。相关银行、不动产登记、公积金管理等部门应搞好协作，推动“带押过户”业务拓展至公积金按揭贷款、公积金与商业贷款相组合的按揭贷款。同时，及时深化好涉及非个人的“带押过户”房地产贷款业务。三是依法合规及时探索办理跨银行之间的“带押过户”业务。完善跨行“带押过户”资金监管政策，落实业务制度、信息安全保障，为参与“带押过户”各方消除风险隐患提供支持。
（三）搞好“带押过户”宣传。一是多方式搞好宣传。涉及“带押过户”业务的有关部门应加大宣传，整合抖音、快手、公众号等新媒体搞好宣传。银行应利用好本行客户的线上服务和相关金融知识宣传渠道，不断提升宣传的有效性。二是搞好典型引路。梳理“带押过户”的业务典型，及时宣传，增强公众对该项业务的体验感。三是发挥好房产中介的作用。大量的存量个人房地产交易活动是通过房产中介居间促成的。与之相对应的“带押过户”业务需求，房产中介方面了解的信息非常丰富，应有效发挥好房产中介宣传“带押过户”业务的作用。